Đất khai hoang có chuyển nhượng được không? Hợp đồng chuyển nhượng đất khai hoang được lập như thế nào? Có cần công chứng không? Luật Minh Khuê sẽ giúp các độc giả hiểu rõ vấn đề pháp lý về đất khai hoang trong bài viết sau đây
1. Tìm hiểu chung về đất khai hoang
1.1. Đất khai hoang là gì?
Hiện nay pháp luật không có một quy định cụ thể nào về đất khai hoang. Đất khai hoang là một cách gọi dân dã của người dân ý muốn nói đến mảnh đất bỏ hoang, không thuộc quyền sở hữu của bất cứ ai tại thời điểm nó được khai hoang, được người dân khai phá, sử dụng để canh tác
Trước đây, tại Thông tư 52/2014/TT-BTNNPTNT có quy định Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa hay đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên thì văn bản pháp lý này đã hết hiệu lực. Nên hiện nay cũng chưa có văn bản pháp luật nào khác thay thế quy định cụ thể về loại đất này. Nhưng thực chất chỉ cần căn cứ vào nguồn gốc đất khai hoang chính là loại đấ mà tại thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khai thác. Việc khai hoang đất có thể thể hiện dưới nhiều hình thức, phổ biến là khai hoang đất sản xuất, khai hoang đất rừng, đất khai hoang phục hóa. Trong đó đất khai hoang phục hóa là loại đất trước đây được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nhưng đã bị bỏ hóa, nằm trong quy hoạch sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt
1.2. Điều kiện để chuyển nhượng đất khai hoang
Đất khai hoang hiện nay không có quy định pháp luật nào quy định cụ thể do vậy, việc chuyển nhượng đất khai hoang sẽ cần đảm bảo theo điều kiện chuyển nhượng những loại đất chung tại Điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể:
– Có giấy chứng nhận trừ trường hợp về việc hưởng thừa kế có yếu tố người nước ngoài
– Đất không có tranh chấp: Tức là tại thời điểm muốn chuyển nhượng mảnh đất khai hoang thì mảnh đất này không thuộc diện đang là đối tượng của đơn khiếu nại, tố cáo hay khởi kiện tại Tòa án thì sẽ đảm bảo điều kiện về chuyển nhượng
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Cũng tương tự, nếu tại thời điểm muốn tiến hành giao dịch chuyển nhượng mà đất khai hoang đó đang bị kê biên để đảm bảo thi hành bản án hay thực hiện quyết định cụ thể của Tòa án thì không thuộc diện được phép tiến hành thủ tục chuyển nhượng
– Trong thời hạn sử dụng đất: Đất trong thời hạn sử dụng tức là loại đất có thời hạn sử dụng cụ thể như là 20 năm, 40 năm hay 50 năm… Hết thời hạn này nếu người sử dụng đất không làm thủ tục xin gia hạn quyền sử dụng đất thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất. Và khi đó, người sử dụng đất không thể nào tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nữa.
Như vậy điều kiên tiên quyết có thể thấy ngay để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang chính là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà để có thể đáp ứng được điều kiện cấp sổ đỏ, mảnh đất khai hoang phải đảm bảo các điều kiện sau đây:
1.3. Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang
Đất khai hoang nguồn gốc là từ việc người dân tự tiến hành khai thác, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại đất này cũng không được quy định cụ thể tại văn bản pháp luật. Do vậy để có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang, ta có thể áp dụng luật chung về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung tại Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:
1. Trường hợp đất khai hoang đang sử dụng đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định nếu có một trong các giấy tờ sau:
– Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
– Giấy tờ hợp pháp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất
– Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
